“Contaminate is a term etymologically derived from the Latin “taminare” which has the precise meaning of “leaving a tactile imprint”
Introducción
Durante largo tiempo, el espacio jurídico europeo permaneció relativamente ajeno al desarrollo de litigios medioambientales de gran alcance. Los episodios graves de contaminación solían canalizarse principalmente a través de procedimientos penales caracterizados por su complejidad y dilación temporal, que con frecuencia concluían con resultados percibidos como insuficientes: condenas de alcance limitado dirigidas a determinados intervinientes individuales y, en numerosos casos, sin una atribución efectiva de responsabilidad a las empresas implicadas.
Sin embargo, esta situación ha comenzado a modificarse de forma significativa en las últimas décadas. El progresivo agravamiento de los problemas ambientales a escala global, unido a la creciente concienciación social respecto de los efectos del cambio climático, ha favorecido un aumento de la litigiosidad medioambiental también en Europa. Este fenómeno se desarrolla en un contexto marcado por la percepción de insuficiencia de las respuestas institucionales frente a las consecuencias derivadas de determinadas actividades humanas que, desde el inicio de la Revolución Industrial, han contribuido de manera sustancial al incremento de las concentraciones de dióxido de carbono en la atmósfera.
En este nuevo escenario jurídico resulta necesario profundizar en los criterios de cuantificación del daño ambiental a efectos indemnizatorios. Dentro de este ámbito adquiere especial relevancia el análisis de un fenómeno todavía escasamente tratado en la doctrina jurídica europea: el denominado estigma ambiental asociado a bienes inmuebles.
El objetivo del presente estudio consiste en examinar este concepto y su posible incidencia en la valoración de los daños derivados de la contaminación medioambiental.
El concepto de estigma aplicado a los bienes inmuebles
El término “estigma” fue definido por Erving Goffman como un “juicio desacreditador sobre individuos que poseen atributos socialmente indeseables”.1
El concepto de estigma presenta una analogía conceptual con la figura jurídica de la difamación. Mientras que la difamación afecta a la reputación de una persona en el ámbito social, el estigma ambiental incide en la “reputación” de un bien inmueble dentro del mercado inmobiliario.
En el ámbito de la difamación, la acción jurídica se fundamenta en manifestaciones o afirmaciones que menoscaban la reputación de un individuo. De forma paralela, el estigma inmobiliario surge cuando determinadas circunstancias generan en la opinión pública percepciones negativas respecto de una propiedad, afectando a su aceptación en el mercado.
Trasladado al ámbito de los bienes inmuebles, el estigma ambiental se manifiesta cuando una propiedad queda asociada, en la percepción colectiva, a riesgos para la salud o al recuerdo de episodios de contaminación.
En tales circunstancias, los potenciales adquirentes o usuarios tienden a evitar dichas propiedades, aun cuando las condiciones físicas del inmueble hayan sido restauradas o saneadas desde un punto de vista técnico.
El estigma derivado de la contaminación ambiental
La contaminación ambiental posee una fuerte carga simbólica en la conciencia social. Un lugar que ha estado afectado por episodios de contaminación suele permanecer asociado, durante largos periodos de tiempo, a la idea de peligro o insalubridad.
Esta percepción puede persistir incluso después de haberse completado procesos de descontaminación ambiental. En consecuencia, la actividad humana puede dejar una huella duradera que no se limita al daño físico causado al entorno, sino que también afecta a la percepción social del lugar.
En este contexto, puede definirse la propiedad estigmatizada como aquella cuyo valor de mercado se reduce no por la existencia de defectos estructurales o físicos, sino por la persistencia de una percepción pública negativa asociada a riesgos de contaminación.
En Europa, la Directiva 2004/35/CE establece un marco jurídico destinado a exigir responsabilidad a los operadores por los daños medioambientales. Esta norma fue incorporada al ordenamiento jurídico español —una vez ya expirado el plazo de transposición, el 30 de abril de 2007— mediante la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental.
No obstante, la propia indefinición del concepto de daño ecológico, ya advertida en el Libro Verde de la Comisión sobre la reparación del daño ecológico de 14 de mayo de 1993, fue posteriormente objeto de mayor concreción en el Dictamen relativo a la Comunicación de la Comisión al Consejo. En dicho documento se adopta una concepción amplia del daño ecológico, entendida como cualquier deterioro de carácter físico, químico o biológico, incluyendo, entre otros, los daños a los ecosistemas, a los espacios naturales protegidos, a las reservas de agua potable y al paisaje. Sin embargo, esta noción ha ido perfilándose progresivamente hacia el concepto de “daños ambientales puros”, restringido a los supuestos más graves y excluyente de los daños tradicionales.
Esta evolución conceptual constituye, precisamente, uno de los principales puntos críticos de la Ley 26/2007. Aunque dicha norma respeta formalmente el contenido de la Directiva, habría sido deseable que superase las limitaciones propias de nuestro sistema civil y administrativo, tradicionalmente escaso en la aplicación de la responsabilidad por daños medioambientales. En este sentido, resultaba conveniente la articulación de un sistema verdaderamente integrador, en consonancia con el artículo 45 de la Constitución Española, que favoreciese una interpretación amplia de la Ley 26/2007. Ello permitiría superar las restricciones conceptuales tanto de la responsabilidad extracontractual (artículo 1902 y siguientes del Código Civil) como de la responsabilidad patrimonial de la Administración, regulada en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y, por otra, en la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público en los art. 32 y ss. en desarrollo del art. 106.1 de la Constitución española.
Con todo, y pese a la ausencia de una mención expresa, el carácter integrador del Derecho español en materia de reparación del daño permite sostener que la aplicación del denominado “estigma” en la valoración de los perjuicios resulta posible, tanto en la vía civil como en la contencioso-administrativa, pudiendo ser incorporado como elemento integrante del quantum indemnizatorio reclamado.
Tipologías de propiedades afectadas por estigma ambiental
Desde el punto de vista jurídico y económico, pueden identificarse tres categorías principales de propiedades potencialmente afectadas por estigma ambiental:
- Propiedades previamente contaminadas que han sido objeto de procesos de saneamiento o remediación ambiental.
- Propiedades que se encuentran contaminadas en el momento de la valoración.
- Propiedades que no han sufrido contaminación directa, pero que se encuentran situadas en las proximidades de un área contaminada.
Cada una de estas situaciones plantea problemas específicos en relación con la determinación del daño indemnizable.
En el primer supuesto, el debate jurídico suele centrarse en determinar si el daño por estigma subsiste una vez finalizados los procesos de descontaminación. Aunque desde un punto de vista técnico el riesgo pueda haber sido eliminado, la experiencia demuestra que la percepción negativa del mercado puede persistir, generando dificultades para la venta o el arrendamiento de la propiedad.
En el segundo supuesto, la valoración del daño presenta menores dificultades conceptuales, dado que la existencia de contaminación actual permite identificar con mayor precisión el alcance del perjuicio, así como los costes de remediación y los efectos sobre el valor del inmueble.
El tercer escenario resulta particularmente complejo, pues implica determinar si la mera proximidad a un foco contaminante puede generar una depreciación patrimonial jurídicamente indemnizable.
En la jurisprudencia estadounidense se ha aplicado en ocasiones la denominada regla de Adkins, conforme a la cual los demandantes deben acreditar la existencia de una probabilidad razonable de que los contaminantes puedan alcanzar sus propiedades y representar un riesgo significativo para la salud.2
Referencias a la experiencia jurisprudencial comparada
Ante la relativa escasez de precedentes en el ámbito europeo, resulta de interés acudir a la experiencia comparada, especialmente a la jurisprudencia estadounidense, donde los litigios relacionados con la contaminación ambiental han sido objeto de desarrollo durante varias décadas.
Entre los precedentes relevantes puede citarse el caso Bixby Ranch Company v. United Technologies, Spectrol Electronics y Hamilton Standard, 2 resuelto por el Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles. En esta decisión, el jurado condenó a una empresa electrónica a indemnizar al propietario del terreno por la contaminación causada por el uso de disolventes industriales, reconociendo no solo los costes de limpieza y la pérdida de ingresos por alquiler, sino también la reducción permanente del valor de la propiedad derivada del estigma ambiental.
Otro pronunciamiento significativo es Re Paoli Railyard PCB Litigation (1994), 4 en el que el tribunal analizó con detenimiento los criterios de admisibilidad y valoración de la prueba pericial en litigios por contaminación tóxica. La corte subrayó que la fiabilidad de los informes periciales debe evaluarse conforme a los métodos aceptados en la disciplina científica correspondiente, sin perjuicio de la facultad del juez de realizar una valoración independiente de su razonabilidad.
Asimismo, el tribunal manifestó su preocupación por el riesgo de admitir reclamaciones excesivamente especulativas basadas en fluctuaciones ordinarias del mercado, lo que llevó a exigir una prueba rigurosa de la relación causal entre la contaminación y la disminución del valor de la propiedad. Finalmente, en el asunto Harley-Davidson Motor Company v. Springettsbury Township (2015) 5, relativo a la valoración fiscal de una propiedad industrial afectada por contaminación ambiental, el tribunal consideró procedente aplicar un factor de estigma del 5 % sobre el valor de mercado del inmueble. En dicha resolución se reconoció expresamente que el estigma ambiental, aun siendo un concepto de naturaleza imprecisa, puede constituir un factor relevante en la determinación del valor real de un bien inmueble.
Métodos de Valoración del daño
La valoración del estigma medioambiental se lleva a cabo mediante diversas metodologías periciales. Entre las más utilizadas destaca el método comparativo de mercado, que analiza la diferencia de valor del bien antes y después del daño, así como el análisis de ventas en propiedades cercanas de características similares, que compara activos afectados y no afectados para aislar el impacto del estigma y por tanto su depreciación.
También pueden emplearse modelos hedónicos, basados en técnicas econométricas, o el método del coste de restauración más la pérdida residual, que incorpora la depreciación persistente tras la descontaminación.
En determinados casos, también se recurre métodos de valoración basados en la percepción de los agentes del mercado.
En la literatura jurídica americana en el asunto Bixby Ranch Co. contra Spectrol Electronics Corp. ,anteriormente mencionado, el jurado de California concedió un nuevo tipo de daños por estigma denominados «estigma permanente post-limpieza». En este caso la opinión del experto se basó en una comparación entre los valores de dos sitios descontaminados comparables y los valores de sitios prístinos comparables, estableciendo una comparación que el experto afirmó que mostraba que el estigma de la contaminación devaluaría significativamente el sitio incluso después de la limpieza. El jurado estuvo de acuerdo y concedió al propietario 826.500 dólares en daños permanentes por estigma post-limpieza y 400.000 dólares por impuestos, gastos de mantenimiento y alquileres perdidos pasados y futuros. 6
Conclusiones
Es razonable prever que en los próximos años se produzca un incremento significativo de la litigiosidad medioambiental en el contexto europeo. Este fenómeno tendrá repercusiones directas tanto en la actividad empresarial como en la actuación de las administraciones públicas, particularmente en relación con las exigencias derivadas del principio de buena gobernanza y la gestión adecuada de los riesgos ambientales.
Desde la perspectiva del derecho de daños, existen fundamentos jurídicos que permiten integrar las reclamaciones por daños derivados del estigma ambiental dentro del sistema general de responsabilidad civil.
Cuando la percepción negativa asociada a una propiedad genera una disminución objetiva de su valor de mercado, dicho perjuicio puede constituir un daño patrimonial susceptible de reparación.
No obstante, el ordenamiento jurídico exige que la cuantificación de los daños se fundamente en un grado razonable de certeza. La naturaleza esencialmente intangible del estigma ambiental dificulta alcanzar ese nivel de precisión, lo que hace imprescindible la aportación de prueba pericial rigurosa y una valoración judicial particularmente cuidadosa.
En consecuencia, el reconocimiento de este tipo de daños deberá sustentarse en un análisis probatorio sólido que permita acreditar tanto la existencia del estigma como su incidencia real en el valor de mercado del inmueble.
Referencias
- Goffman, E. Stigma: Notes on the management of spoiled identity. New York, Y: Simon&Shuster,1963. ↩︎
- Bixby Ranch Company v. United Technologies, Spectrol Electronics, Hamilton Standard ↩︎
- Bixby Ranch Company v. United Technologies, Spectrol Electronics, Hamilton Standard ↩︎
- https://law.justia.com/cases/federal/appellate-courts/F3/35/717/605328/ ↩︎
- Harley-Davidson v. Central York Sch District et al :: 2015 :: Supreme Court of Pennsylvania Decisions :: Pennsylvania Case Law :: Pennsylvania Law :: U.S. Law :: Justia ↩︎
- Andrew N. Davis & Santo Longo, Daños por estigma en Casos Medioambientales: Desarrollo de Cuestiones e Implicaciones para Transacciones inmobiliarias industriales y comerciales, 25 Envtl. L. Rptr. 10345 (julio de 1995) ↩︎
